Dönüşümde 7 Harç ve Vergi Avantajı

6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemleri, şartları sağladığında noter ve tapu harcından belediye harçları ile bazı vergilere kadar önemli mali avantajlar sağlayabiliyor. Ancak muafiyet her işlem ve her metrekare için sınırsız değil.

Bu açıklayıcı rehber 30 Ekim 2026’da hazırlandı. Dayanak düzenlemeler daha önce yürürlüğe girmiştir; yeni bir muafiyet duyurusu değildir. Resmî mevzuat ve İstanbul Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün güncel açıklamaları aynı tarihte yeniden kontrol edildi.

Muafiyet kapsamındaki 7 ana kalem

1. Noter harçları
2. Tapu ve kadastro harçları
3. Belediyelerce alınan ilgili harç ve ücretler
4. Damga vergisi
5. Veraset ve intikal vergisi
6. Döner sermaye ücretleri ile diğer ücretler
7. Banka ve sigorta muameleleri vergisi

Muafiyetin uygulanabilmesi için işlemin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamayla bağlantısının belgelerde açıkça kurulması gerekir. Risk tespiti öncesinde yalnızca özel hukuk çerçevesinde yapılan her sözleşme kendiliğinden muafiyet oluşturmaz.

Belediye harcında 1,5 kat sınırı

Riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapının bulunduğu parselde gerçek kişiler ya da özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılırsa, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediye harç ve ücretleri alınmıyor. Yeni yapı konut ve iş yerinden oluşuyorsa muaf alan, kullanımların bina içindeki metrekare oranına göre paylaştırılıyor.

Bu kural “yeni projenin tamamı her durumda harçsızdır” anlamına gelmez. Mevcut alan, yeni alan, kullanım türleri ve ilgili belediye kalemleri proje dosyasında ayrı ayrı hesaplanmalı.

Tevhitte muafiyet oransal uygulanır

Riskli yapının bulunduğu parsel boş parsellerle birleştirilirse tapu harç ve ücret muafiyeti, riskli parsel alanının yeni oluşan toplam parsele oranı kadar uygulanıyor. Bu nedenle tevhid öncesinde parsel alanları ve hangi işlemin 6306 kapsamında olduğu yazılı biçimde netleştirilmeli.

İmar aykırılığı tek başına engel mi?

Uygulama Yönetmeliği, vergi, harç ve ücret muafiyetlerinin mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanun ve Yönetmelikteki şartlarla uygulanacağını belirtiyor. Bu hüküm, imar aykırılığını yasallaştırmaz veya yeni projede ruhsat zorunluluğunu kaldırmaz; yalnızca muafiyet değerlendirmesinin dayanağını açıklar.

Malikler ödeme öncesi ne yapmalı?

• Riskli yapı kararını ve 6306 kapsamını gösteren belgeleri işlem dosyasına ekleyin.
• Sözleşme, tapu ve ruhsat işleminden önce hangi kalemin muaf olduğunu ilgili kurumdan yazılı teyit edin.
• Belediye harçlarında mevcut ve yeni inşaat alanını gösteren karşılaştırmalı metraj hazırlayın.
• Tevhid varsa riskli parselin toplam parsele oranını hesaplatın.
• Muafiyet uygulanmayan bir tahsilatta ödeme belgesini saklayıp düzeltme veya iade yolunu mali ve hukuki uzmanla değerlendirin.