İstanbul’da Mansart Çatı: 2026’da Son Durum

İstanbul’da çatı alanlarının bağımsız konut olarak değerlendirilmesine yönelik düzenlemeler, kentsel dönüşüm projeleri açısından yakından takip ediliyor. Ancak belediye meclisi kararı, Bakanlık onayı ve yürürlükteki plan hükümlerinin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekiyor.

İstanbul’da binaların yenilenmesi sürecinde en çok tartışılan konulardan biri, çatı alanlarının nasıl kullanılacağı. Çatı katlarında bağımsız konut oluşturulabilmesi, dönüşüm projelerinin ekonomik dengesini ve maliklerle yükleniciler arasındaki paylaşımı etkileyebilecek bir unsur olarak öne çıkıyor. İBB’nin 2025 yılında başlattığı düzenleme süreci ve sonrasındaki yargı kararları ise konunun yalnızca mimari bir tasarım tercihi olmadığını gösteriyor.

Düzenleme nasıl başladı?

İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi, 13 Mart 2025 tarihli ve 414 sayılı kararıyla, İstanbul genelindeki yürürlükteki imar planlarına çatı katlarına ilişkin plan notu eklenmesini kabul etti. İlçe belediyelerinde de buna bağlı uygulama imar planı çalışmaları yürütüldü. Avcılar Belediyesi, 10 Mayıs 2025 tarihli açıklamasında yeni binalarda çatı katlarının bağımsız konut olarak projelendirilebilmesini amaçlayan plan notu değişikliğinin ilçe meclisinde kabul edildiğini duyurdu.

2026’da yargı süreci gündeme geldi

TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi’nin yayımladığı açıklamaya göre İstanbul 14. İdare Mahkemesi, 2025/1697 esas ve 2026/281 karar sayılı dosyada, İstanbul geneli çatı alanlarına ilişkin plan notu düzenlemesini iptal etti.

Odanın aktardığı gerekçelerde plan açıklama raporu ve teknik analizlerin eksikliği ile İstanbul’un farklı bölgelerine aynı koşulların uygulanması gibi konular yer aldı. Bu gelişme, 2025 tarihli düzenlemeye dayanılarak yapılan değerlendirmelerin güncel hukuki durumla birlikte ele alınmasını gerekli kılıyor.

Yeni yönetmelik çalışması hangi aşamada?

Ekim 2026 tarihli haberlerde, 17 Temmuz 2025 tarihli ve 706 sayılı İBB Meclis Kararıyla kabul edilen “Çatı Bağımsız Birim” düzenlemesinin, 21 Ağustos 2026 tarihinde Bakanlık onayına sunulduğu bildiriliyor. Aynı haberlerde uygulamanın, gerekli onayların ardından Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmesiyle başlayacağı belirtiliyor.

Bu nedenle mecliste kabul edilen bir düzenlemeyi, bütün ilçelerde koşulsuz uygulanabilen kesinleşmiş bir hak olarak değerlendirmemek gerekiyor.

Mansart çatı ile bağımsız daire hakkı aynı şey mi?

Mansart çatı biçimi ile çatı alanının bağımsız konut olarak kullanılabilmesi ayrı başlıklardır. Nitekim belediye plan çalışmalarında çatı piyesi, bağımsız bölüm ve ortak alan seçenekleri ayrı ayrı ele alınmaktadır. Bir projede mansart çatı tasarlanabilmesi, o alan için bağımsız tapulu daire hakkının da bulunduğu şeklinde yorumlanmamalıdır.

Tekin Proje’den maliklere öneri

Dönüşüm tekliflerini karşılaştırırken çatıdan sağlanacağı varsayılan gelirin hangi imar hükmüne dayandığını sorgulayın. Parselin güncel plan notlarını, belediyenin ruhsat koşullarını ve projenin teknik uygunluğunu birlikte inceletin.

Tekin Proje olarak önerimiz; çatı alanlarını paylaşım ve maliyet hesabına eklemeden önce uygulanabilirliği parsel özelinde netleştirmek, henüz kesinleşmeyen imkânları alternatif senaryo olarak değerlendirmektir.